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| JLL季度报告：年度投资额增长22％ |
JLL季度报告：年度投资额增长22％
2024年第一季度，荷兰房地产投资额较去年同期增长了22％，达到约16亿欧元。尽管如此，这仍远低于第一季度十年的平均水平（28亿欧元）。根据JLL的季度报告，工业、住房和零售部门尤其呈现增长。
特别是物流行业显示出明显改善，主要是因为多个物业更换了所有者，同时在Oosterhout、Dordrecht和Roerdalen也有新的发展。这是自2015年以来工业部门第三好的第一季度。
物流
JLL报告称，物流租赁市场在连续四个季度后显示出复苏迹象。第一季度的交易量约为55.9万平方米，较上一季度增长了42％。尽管如此，年度交易量同比下降了23％。由于经济增长预测放缓和持续的政治不确定性，JLL预测租户今年将保持谨慎态度。由于经济环境的挑战和新建物业供应的增加，空置率略有增加，达到2.5％。
本季度的投资额达到5.92亿欧元，较去年同期增长了132％，较上一季度增长了116％。JLL指出，投资活动明显增加，表明投资者对经过缓慢的一年后逐渐增强的信心。
在过去的季度中，交易主要是小型交易。而本季度重点放在了2,000-5,000万欧元范围内的交易上。最大的交易是将Primark配送中心出售给Zara创始人Amancio Ortega，面积为8.7万平方米，售价1亿欧元。自2013年12月以来，净初期收益率一直保持在4.75％不变。JLL预计这一趋势将暂时持续下去。
轻工业
尽管面临宏观经济挑战，荷兰轻工业租赁市场仍然保持良好状态。与其他行业相比，轻工业的表现相对较好。特别是个体经营者和本地中小型企业推动了需求。尽管季度租赁量环比下降了5.1％，但仍然呈现年度增长0.7％。主要城市如阿姆斯特丹、乌特勒支和埃因霍温显示出活动增加。由于高端产品的存货短缺，尤其是顶级产品，租金价格上涨。阿姆斯特丹的最高租金为每平方米110欧元。2023年，平均市场租金为每平方米87欧元，年增长率为5％，在2024年第一季度继续增长。
第一季度结束时，轻工业投资额降至8200万欧元，较去年同期减少了32％。交易数量保持稳定，但更多集中在较小范围（不到1,000万欧元）。净初期收益率保持在5.95％不变。
零售
根据JLL的数据，零售部门在第一季度保持相对稳定。年度吸纳量增长了16％，交易活动显示出改善。特别是大型到中型城市仍然对零售商有吸引力，G4城市以及阿尔梅勒、蒂尔堡和布雷达的交易量最多。总体空置率从8％略微上升至8.2％。
单季度零售倒闭数量下降了17％，但仍比2023年第一季度高13％。高通胀影响了消费者的购买力，特别是低收入群体，而价格上涨则帮助零售商弥补了需求减缓。尽管消费者信心自8月份以来逐渐增加，但消费者在购买时仍然谨慎。
本季度的总投资额约为2.29亿欧元，年度增长361％。尽管如此，这仍远低于第一季度的长期平均水平。JLL认为，Q1最大的卖家是Patrizia，他们以大约8000万欧元的价格出售了两个单独的全国零售组合。
办公室
根据JLL的数据，办公室租赁市场季度保持稳定。尽管与2013年第一季度相比，吸纳量下降了3％，但五个主要办公城市的新搜索量增加了20％。混合办公仍然影响着市场动态，组织因远程工作而释放多余空间或寻找更合适的替代方案。
对A地段高品质办公空间的需求持续增长，而25年以上的大部分办公库存在过去十年未进行翻新。这突显了租户在寻找合适办公空间时面临的持续挑战，并强调了物业所有者升级的必要性。
全国空置率为5.6％，使租户的选择受到限制，导致更多的强制性租约延长。目前，一流租金价格为每平方米550欧元，主要集中在阿姆斯特丹南部和Zuidas地区。一流租金的压力也在其他G5城市感受到，导致高品质和普通办公空间之间的租金差异增加。
预计2024-2025年的建筑活动将高于以往，但延迟仍然存在风险。约19％的计划办公空间用于自用，而其余约100万平方米将提供给商业市场，阿姆斯特丹将占45％的未来供应，其次是鹿特丹（18％）和乌得勒支（9％）。
投资额在年度上降低了20％，达到2.14亿欧元。卖方更愿意接受新的价格标准，但购买者群体仍然有限，特别是机构资本持谨慎态度。净初期收益率仍然稳定在4.75％，但今年的收益前景比较复杂，主要是因为欧洲央行推迟了降息的时间。
住宅
根据NVM的数据，待售住宅数量年度下降了24％。交易量增加了4％，其中新建住宅增长了104％。因此，平均销售价格增长了9％，超出竞价常态，55％的房屋售价高于要价。
JLL预计2024年房价将进一步上涨，因为购房者的贷款能力由于工资上涨而增加，同时住房供应仍然有限。鉴于欧洲央行降息的不确定性，房屋价格仍然是一个问题。目前，平均首次购房需要两倍的中等收入。过去一年，租金上涨了7％，主要是由于租房供应的不足。私人房东出售出租房屋加剧了供应紧张。JLL部分将这种转变归因于对中等租赁市场的拟议管制。
第一季度，住宅房地产投资总额为4.25亿欧元，年度增长了29％。尽管第一季度通常较为平静，但投资额仍然低于第一季度的长期平均水平。投资者对市场表现出越来越大的兴趣，但政治、经济和金融方面的不确定性仍然存在。根据JLL的说法，平均交易规模相对较小，约为2,000万欧元。
第一季度的重要交易包括IProperty以CBRE IM的名义购买Noord-West投资组合，该投资组合分布在海牙、Heerhugowaard和格罗宁根，售价为8370万欧元。Grouwels Vastgoed收购了Navis投资组合，该投资组合包括分布在五个城市的170套公寓，售价近4700万欧元。
净初期收益率略有增加，达到4％。JLL表示，预测的改善将对投资活动产生积极影响。然而，JLL指出，仍然存在重大挑战。特别是外国资本对新建投资产品有特别兴趣。但是，高昂的建筑成本、增加的利率和政治不确定性导致新建产量滞后。因此，高品质新建投资产品的可用性仍然非常有限。 |
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