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| 监测购房市场：新建住房市场似乎已过低谷 |
2023年，共售出18,000套新建购房住房。这是2021年销售量的一半。尽管如此，新建住房市场似乎已达到低谷。去年，新建住房的销售数量略有上升。2023年第四季度发放的建筑许可证数量增加，2024年第一季度为购房住房的竣工提供了更多担保。一到一年半后，建筑产量将会上升。
这些信息来自于德尔夫特理工大学建筑学院下属的住房价值专家中心发布的2024年第一季度第45期购房市场监测报告。
在售住房总量稳定
连续第四个季度在售住房数量减少。2024年第一季度约有55,000套在售住房，远低于“正常市场条件”下约120,000套的现有住房存量。结合新建住房数量的略微增长，近几个季度的在售住房总量稳定在约78,000套。而这一时期，由于家庭收入的增加和可持续住房的贷款条件放宽，购房需求有所回升。
现有购房市场的动态也趋于稳定
NVM登记的销售数量（约29,500套）和地籍登记的交易数量（44,400套）在2024年第一季度都低于前一季度。然而，这符合正常的季节性模式。与2023年第一季度相比，这些数量略有增加（分别为+3.7%和+9.9%）。这表明现有购房市场的动态有所增强，这在过去几个季度的经济复苏中并不令人意外。新建住房市场的销售减少也导致了现有住房存量的搬迁减少，这无疑导致了现有购房销售的停滞。由于新建住房越来越多地集中在建造公寓和较便宜、较小的购房住房，新建住房更常被首次购房者或购房市场中较便宜部分的家庭购买。这使得住房存量中的搬迁链条比以前更短。
购房市场的价格适度上涨
现有购房市场和新建住房市场的紧张程度仍然很大。结合平均借贷能力的增加，这种紧张局面促使了2023年最后三个季度和2024年第一季度的购房价格上涨。尽管2024年第一季度的中位销售价格略有下降（-0.1%），但仍比2023年第一季度高出9.1%。
根据CBS和地籍发布的现有购房价格指数（PBK），2024年第一季度较前一季度上涨2.4%，较2023年同期上涨3.8%。新建住房市场的价格走势也有所恢复。在连续两个季度的价格下降后，2023年第四季度的年度变化率再次为正（+2.8%），这是根据WoningbouwersNL的新住房监测报告的数据得出的。
2024年初大量申请房屋改建的抵押贷款
在整个2023年，抵押贷款市场显示出一定的稳定性，这与购房市场的稳定性密切相关。然而，2024年第一季度的抵押贷款申请数量突然大幅增加到115,100份，比上一季度增长了22%，比去年同期增长了26%。这主要是由于现有抵押贷款增加的数量大幅增加。根据HDN和De Hypotheekshop的说法，这些增加主要用于房屋改建。由于购房市场供应有限，自有房屋的所有者改变了策略。
投资者的（买）卖行为和抵押贷款利率的发展仍不确定
更多合适的新建住房供应是使购房市场更好运行的答案。此外，对私人出租房屋财产税的修改、转让税提高到10.4%以及拟议的《可负担租赁法》也促使投资者行为发生变化。近期，他们不太愿意购买房屋，反而提供更多的出租房屋出售。这可能（暂时）导致更多的在售房屋供应，从而为首次购房者提供更多机会。
鉴于2024年下半年抵押贷款利率预计将下降、2024年家庭收入增长有限、通胀得到遏制以及住房市场的持续需求压力，2024年下半年购房价格的发展可能进一步上升。然而，这很大程度上取决于资本市场利率的发展以及与之相关的抵押贷款利率。
早期预计的欧洲央行将在2024年下调存款利率，从而也会下调资本利率和抵押贷款利率，这一预期暂时未能实现。因此，对新建住房产量的潜在积极影响仍需等待，额外购房需求的推动作用也被延缓。 |
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