私人住房投资者近期面临许多变化。Box 3的修改通常导致大幅增加的税收账单。此外，基于实际回报的税收也暂时无法解决问题，因为最高法院最近裁定未实现的增值也需要计算在内。最后，2024年7月1日，《可负担租金法》和《固定租约法》正式生效。因此，媒体纷纷报道了腾退浪潮。税务局将密切关注这一发展：过于积极的腾退可能会导致在Box 1（2024年：49.5%）而非Box 3中征税。本文中，BDO将讨论腾退策略中的税务要点和机会。
什么是腾退？
在本文中，腾退指的是在租户退租后，将单个住房出售给最终用户，而不是再次出租。小规模的腾退指的是不同地点的几处房产。大规模的腾退指的是在租户退租后，逐个出售公寓单元，而不是再次出租或整体出售给投资者。单独出售给最终用户通常比整体出售给投资者更有利可图，但也更繁琐且耗时。
正常、主动的资产管理
如果投资者仅限于“正常、主动的资产管理”，则在Box3中征税。当投资者的活动超出正常、主动的资产管理时，实现的收益将在Box 1中征税。关键问题在于收益是否可预见：它是由于投资者的工作或特定的（预先）知识而实现的吗？
投资者等待租户自行退租后再进行出售，这属于正常、主动的资产管理（Box 3）。他通过销售实现的收益来自市场发展和租户退租的决定。此类投资者的活动仅限于出售住房，没有特殊的（预先）知识。
主动租赁终止政策
如果投资者鼓励租户终止租约，情况就不同了。实施主动租赁终止政策被认为超过了正常、主动的资产管理，因此出售带来的增值将在Box 1中征税。主动租赁终止政策的例子包括：
- 向租户提供离开补偿；
- 积极向租户出售住房（可能有折扣）；
- 拒绝进行必要的维护；
- 通过其他方式限制租户的居住舒适度。
主动租赁终止政策有助于得出超过正常、主动资产管理的结论，但这不是必须的。即使没有这种政策，Box 1也可能适用，例如在购买时具备关于租户即将退租的特殊（预先）知识。
税务法官怎么说？
在实践中，经常与税务局就腾退的税务处理产生争议。有时这些争议会提交给税务法官，带来一些对实际操作有重要意义的见解：
- 一般已知的事实不构成特殊的（预先）知识。例如租户在某个时间点会退租，或空置房屋比出租状态下更值钱。
- 具有腾退投资组合的经验、房地产市场的知识和在当地房地产市场的良好网络本身不构成特殊的（预先）知识。如果投资者通过其网络获得了具体的投资机会，则情况不同。
- 如果投资者还以其他身份活跃在房地产市场——例如作为经纪人——则更有可能具备特殊的（预先）知识，特别是如果投资者还以这种身份参与了其购买的投资项目。
实践中的重要性
在Box 3中，腾退有很大的操作空间。那些在过去几年建立投资组合并在空置时出售的投资者，面临Box1征税的风险较低。对于那些过于积极并积极促使租户终止租约的投资者来说，Box 1中因实现的增值而被征税的风险更大。了解当地市场和拥有良好网络并不必然构成特殊的（预先）知识：这对那些希望在未来腾退中购买房产的投资者来说是个好消息。 |
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