根据ING研究部的数据，上半年商业房地产市场的表现表明市场正朝着谨慎复苏的方向发展。今年上半年，投资量比2023年上半年高出44%，但与往年相比，投资者的活动仍然相对较低。稳定的初始收益率也表明商业房地产市场的复苏在望。

“自今年年初以来，房地产市场的初始收益率似乎在稳定下来，”ING研究部的商业房地产经济学家Mirjam Bani表示。“这表明商业房地产价格在一段时间的下跌后已经调整到适应较高的利率。商业房地产租金通常与通胀同步增长，这是一个缓解因素。这有助于抵消较高的融资成本，使商业房地产价格不必大幅下跌。”

ING研究部预计，经济增长加快和利率稳定将推动商业房地产市场的投资需求回升。有限的空置风险有助于防止房地产投资需求进一步下降。

经济增长在望：今年第一季度，荷兰经济萎缩了0.5%，但全年展望更为乐观。作为一个开放经济体，荷兰预计将受益于国际贸易的复苏。此外，由于名义工资增长快于价格，未来家庭消费将增加。

可能已经过了利率峰值：欧央行在6月决定将政策利率在连续加息25个基点后下调，因为他们对欧元区中期内通胀回归2%的目标感到放心。如果通胀得到控制，欧央行未来进一步降低利率的可能性增加。加上房地产市场的价格已经下调，这将提高房地产投资者的购买意愿。

空置风险有限：住宅和物流房地产的结构性短缺限制了这些板块的空置风险。尽管办公楼和零售领域的用户需求有所下降，但供应的减少（通过拆除和改造）提供了一定的对冲。有限的空置风险减少了房地产投资需求进一步下降的可能性。

商业房地产的再融资问题迄今为止有限。展望未来，再融资问题可能会增加，导致商业房地产市场进一步降温。自2022年以来，由于利率快速上升、商业房地产市场贬值和更严格的融资条件，再融资问题的风险有所增加。如果房地产投资者无法完全再融资到期贷款，且无法投入足够的自有资金，这可能会增加被迫出售的数量，从而进一步冷却商业房地产市场。

 

 

 

关于自由租赁部门合同租金上涨合法性的最高法院案件，使得住宅投资者推迟购买现有出租房。此外，《可负担租金法》的实施降低了租赁收入。因此，投资者更倾向于将房屋出售到购房市场。由于购房价格上涨，住宅投资市场的贬值有限。然而，由于出售行为，租赁住房库存减少。

 

由于国际贸易回升，物流房地产的用户需求增加。此外，电子商务的日益重要性也在增加用户需求。同时，有限的新建空间使得物流房地产的短缺状况持续。这些因素为租金进一步增长创造了空间。投资者愿意为物流房地产支付的价格可能因此上涨。

由于通胀降低、工资上涨和住房市场复苏，消费者在未来一段时间内将在实体店花费更多。这有助于限制空置风险。由于向电子商务的结构性转变，实体店数量将继续减少。由于投资者已经长期预期到这种转变，这不会导致零售房地产市场的进一步贬值。

更多的破产、劳动力短缺和居家办公的转变抑制了办公空间的需求。居家办公的结构性影响的不确定性使得投资者在新购置方面保持谨慎。这将继续对办公楼价格产生下行压力。