针对中等租金房屋的商业案例几乎已经无法计算。中等租金专家Sustay因此考虑开发可负担的购房项目。‘但如果我们这样做，会有一大批寻找住房的人被排除在外。’

他们在2022年就已经开始注意到这一点。Sustay的创始人Frank Pieper和联合所有者Jimmy Kools在2022年上半年面临建造成本上升20%的情况。在正在进行的项目中，可以通过更高的交房价格来解决这个问题。但当2022年夏季De Jonge部长宣布其《可负担租赁法》并且利率突然大幅上升时，Pieper和Kools发现向机构投资者出售他们开发的中等租金房屋变得越来越困难。例如，在他们与住房公司Staedion共同在海牙Moerwijk Zuid开发的项目de Schaloen中，他们差一点就与一位机构投资者签约。他们原计划在夏季结束后签署最终的批准合同。然而，由于利率上升和中等租金法规，投资者在最后一刻突然退出。尽管如此，de Schaloen项目已经在建设中。Pieper表示：‘Staedion迈出了重要一步，除了社会住房外，也接受中等租金的住房。’

 

 

 

 

 

 

 

Sustay是一家专注于中等租金的开发商。该公司开发并不自行持有房屋，而是出售。然而，自2022年夏季以来，Sustay所处的环境发生了重大变化。主要是由于利率上升，使得实现中等租金房屋变得更加困难。Kools，也在阿姆斯特丹房地产学院任教，通过附带的计算说明了这一点。更高的毛初始回报率（BAR）加上更高的建造成本，即使中等租金稍微提高，也导致剩余的土地价值几乎为零。没有商业案例可言。

Kools说：‘De Jonge部长在2022年也推出了《可负担租赁法》，但这对我们的新建项目影响不大。我们始终开发租金处于中等水平的房屋。我们大多数房屋的评分甚至超过了中等租金的要求。我们开发的都是可持续的房屋，例如带有WKO系统和适当的标签和评分。 《可负担租赁法》对我们的中等租金公寓的租金流几乎没有影响。’Pieper补充道：‘此外，我们也符合新法律的要求，因为地方的规定往往比部长的法律更严格。地方对可负担性的定义往往有自己的一套，这反而增加了开发中的不确定性。’

 

 

Sustay之所以能够通过开发中等租金房屋获得正常的回报，是因为其开发方式。Frank Pieper说：‘我们通过参数化开发设计建筑，通过将各个部分如高效布局、自然采光和可持续性以及通过算法结合的商业案例来设计。在找建筑师之前，建筑的框架就已经确定。我们通过消除低效来降低风险。在施工过程中，我们实际上不需要事后修正，并且可以相对快速地实现。这避免了许多成本。’

利率上升对中等租金新建房屋的商业案例影响更大，这是由于融资成本上升和投资者的回报要求。这大大降低了建筑物的价值。以前投资者可以支付4%的毛初始回报率，而现在有时高达6%。Kools说：‘这就是现在市场上投资者的要求。但这使得房屋的价值大幅下降，以至于由于成本 - 建造成本虽然稳定，但并没有真正下降 - 我们几乎无法实现可行的商业案例。因此，我们无法建造。’即使投资者不进行外部融资，仅用自有资金支付房屋，也行不通。这类投资者必须向其投资者报告其投资情况，并且必须计算更高的回报要求。

 

不仅是利率导致投资者要求的初始回报率上升。Kools说：‘市场的不确定性很大。即使有《可负担租赁法》，不确定性仍然存在。政府在过去两年内的所有变化表明没有一条持久明确的路线，因此投资者质疑十年后的世界会是什么样子。投资者现在就想知道，因为他们在购买时会考虑租金发展的预期以及潜在的退出。’

 此外，《可负担租赁法》对许多方面仍存在不明确之处，例如租金增长超出评分后会发生什么。新建房屋的10%附加费在最初的10年后是否会取消？Kools说：‘这些在过程中并不总是清楚的，现在在市场上引起了很多困惑。众议院添加的修正案并没有改善情况。在正在进行的谈判中，我们经常需要咨询专家以了解具体情况。’

 

租金上涨政策的改变也引起了混乱，不仅是对社会和中等租金的影响，也对自由市场租金有影响。众议院决定，最高租金涨幅可以基于集体谈判协议中的工资增长或通货膨胀。政府每年会查看哪个最低，并根据此确定最高允许的租金上涨。Kools说：‘对于投资者来说，这很困难，因为现在应该计算什么？因此，如果投资者想购买，他还会要求更高的收益率 - 因为他实现预期退出的风险增加了。’

Sustay不仅在与荷兰投资者的合作中感受到投资的谨慎态度，尤其是与外国投资者的合作中也是如此。Kools说：‘特别是在外国投资者中存在很多误解。一些理解情况的投资者有时会因为不确定性而试图建立保证，并要求我们承担如果发生变化的风险。他们要求法律保证（下行风险）并支付更低的价格 作为负担得起的租赁开发商，我们无法承担这些。’

 

 

 

解决方案是否应该在降低土地价格上寻找？如果利率保持在这个水平，这是可以调整的按钮吗？‘不，这不是这样运作的，’Kools说。‘理论上土地价格确实是一个可以调整的按钮，但土地也有市场价值。如果例如一个园艺师因为这个美好的住房地点需要被买断，那么他也需要按照其业务价值进行补偿，否则他不会出售。因此，解决方案通常是在地点的密度上寻找，因此有足够的空间来买断园艺师，但由于房地产收益越来越低，这变得越来越困难。土地毕竟是稀缺的，土地越稀缺，如在Randstad，土地价格就越高。那里土地也往往已经用于其他用途。替代用途只有在替代用途的价格高于当前用途时才有吸引力。’

 综合考虑，Kools和Pieper现在考虑改变他们的商业模式。Pieper说：‘我们正在认真考虑不再开发可负担租赁房屋，而是开发可负担的购房项目 - 即为私人购房市场开发住房。商业案例对此我们还可以计算出来，并且有足够的买家。’

Kools说：‘对我们公司来说，这是一个解决方案，但如果投资者购买租赁房屋的市场失衡继续存在，将会带来重大的社会影响。如果像我们这样的其他开发商因为商业案例无法计算而大大减少中等租金房屋的开发，那么将有大量寻找住房的人被排除在外。年收入在38,000至50,000欧元的家庭赚得太多而无法租住社会住房，但赚得太少而无法从银行获得抵押贷款。他们既不能租房也不能买房。这些人到底能去哪里找房子？’